裁判要点

不动产转移登记案件中，当事人以转让人产权证本身违法主张转移登记行为违法的，无须先行解决民事争议。法院可以直接适用《物权法》第一百零六条①之规定，采用善意取得阻却撤销裁判之规则，作出情况判决。

裁判文书

中华人民共和国上海市第三中级人民法院

行 政 判 决 书

（2018）沪03行初88号

原告石井邦子(ISHIIKUNIKO，女，1974年12月17日出生。

委托代理人朱宏剑，上海博韵律师事务所律师。

委托代理人杨珺娅，上海博韵律师事务所律师。

被告上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。

法定代表人宋唯。

委托代理人方知渊。

第三人石井幸夫(ISHIIYUKIO，男，1962年3月10日出生，住日本国東京都北區豐島5-4-1-710。

委托代理人邱新，北京李晓斌律师事务所律师。

第三人王思平，男，1987年9月25日出生，汉族，住上海市闵行区。

第三人李莉，女，1987年6月1日出生，汉族，住上海市闵行区。

委托代理人王思平(系第三人李莉丈夫)，男，1987年9月25日出生，汉族，住上海市闵行区。

原告石井邦子不服被告原上海市不动产登记局(以下简称原不动产登记局，现已更名为上海市自然资源确权登记局)作出的不动产权利登记行为，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼。该院于2018年9月19日立案后，以本案不属于该院管辖为由，于同年9月29日将本案移送至我院。我院于2018年11月14日立案后，在法定期间内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及诉讼材料。因石井幸夫、李莉、王思平与本案被诉不动产权利登记行为具有法律上的利害关系，本院依法追加石井幸夫、李莉、王思平为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2018年12月6日、2019年4月12日公开开庭审理了本案。原告石井邦子及其委托代理人朱宏剑、被告上海市自然资源确权登记局(以下简称市登记局)的委托代理人方知渊、第三人石井幸夫的委托代理人邱新、第三人李莉、王思平均到庭参加诉讼。因本院(2018)沪03行初102号案件的审理须以本院(2018)沪03行初101号的审理结果为依据，而本案须以本院(2018)沪03行初102号行政案件的审理结果为依据，故本案于2019年5月13日中止诉讼，2019年10月28日恢复诉讼。之后，本院于2020年1月14日第三次公开开庭审理了本案。原告石井邦子的委托代理人朱宏剑、被告市登记局的委托代理人方知渊、第三人石井幸夫的委托代理人邱新、第三人王思平兼为第三人李莉的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2017年6月14日，第三人石井幸夫、王思平、李莉就本市闵行区航华一村一街坊189号501室房屋(以下简称涉案房屋)向原不动产登记局申请办理存量房地产买卖的房屋产权转移登记。原不动产登记局于次日核准登记，作出编号为沪(2017)闵字不动产权第028739号的不动产权利登记行为(以下简称被诉登记行为)，将涉案房屋产权登记至第三人李莉、王思平名下，并向李莉、王思平核发了沪(2017)闵字不动产权第028739号不动产权证书。

原告石井邦子诉称：原告于1995年8月15日依法取得涉案房屋的房屋所有权证，产证编号为沪房闵字第华01084号。2002年7月3日，在原告不知情的情形下，被告违规为案外人倪某就涉案房屋办理了另一本产证。之后，倪某又将涉案房屋过户给案外人金某，金某再过户给第三人石井幸夫。原告发现该情况后向法院提起行政诉讼，因行政诉讼不对购房合同进行审理，原告撤回行政诉讼后又提起民事诉讼。2017年10月10日，上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)作出(2017)沪01民终8719号民事判决，确认倪某与上海三佳房地产经营有限公司(以下简称三佳公司，其前身为上海三佳房地产经营公司)就涉案房屋签订的房地产买卖合同无效。之后，原告再次提起行政诉讼。2018年6月7日，上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)作出(2018)沪0112行初15号行政判决，确认原上海市房屋土地管理局(以下简称原市房地局)2002年7月3日对倪某作出的闵XXXXXXXXXX号房地产权利登记行为违法。2019年4月15日，本院作出(2018)沪03行初101号行政判决，确认原市房地局于2002年9月16日对金某作出的闵XXXXXXXXXX房地产权利登记行为违法。2019年7月26日，本院作出(2018)沪03行初102号行政判决，确认原上海市房屋土地资源管理局(以下简称原市房资局)2007年4月4日对第三人石井幸夫作出的闵XXXXXXXXXX号房地产权利登记行为违法。原告认为，由于登记机构的工作失误，导致涉案房屋“一房两证”，现倪某、金某、石井幸夫就涉案房屋相继取得的房地产权证已先后被法院生效判决确认违法，故登记机构核准涉案房屋权利人由第三人石井幸夫变更为第三人李莉、王思平的登记行为亦应违法而应当被撤销。故原告请求法院撤销原不动产登记局2017年6月15日对第三人李莉、王思平作出的被诉登记行为。

原告为证明其主张的成立，向本院提交了以下证据：1.沪房闵字第华01084号房屋所有权证，证明涉案房屋于1995年8月15日登记为原告所有；2.日本国户籍登记信息，证明原告原名王蓓，第三人石井幸夫原名马宝玉，两人于1995年1月结婚，2001年归化，加入日本国国籍，并分别更名为石井邦子、石井幸夫，2002年1月原告与石井幸夫协议离婚；3.一中院(2017)沪01民终8719号民事判决，证明闵行法院判决确认倪某与三佳公司之间于2002年6月就涉案房屋签订的房地产买卖合同(署期为1994年4月28日)无效，一中院驳回上诉、维持原判；4.闵行法院(2018)沪0112行初15号行政判决，证明法院已确认房地产登记机构将涉案房屋登记在倪某名下的登记行为违法，该判决已生效；5.不动产登记信息，证明在上述民事诉讼一审已经判决二审尚未立案期间，石井幸夫将涉案房屋恶意出售给李莉、王思平，并办理了转移登记。

被告市登记局辩称，2017年5月19日，第三人石井幸夫与第三人李莉、王思平签订房地产买卖合同。2017年6月14日，石井幸夫、李莉、王思平共同向不动产登记机构提出房屋产权转移登记申请，登记种类为存量房地产买卖。三名第三人提交了不动产转让登记申请书、不动产抵押登记申请书及委托书、不动产登记收件收据、房地产买卖合同、个人购房担保借款合同及住房公积金个人住房抵押借款合同、契税已申报办理证明、个人住房房产税认定通知书、统一发票办证联、个人所得税申报信息、家庭名下住房套数查询结果记录、身份证、户口簿、护照、结婚证、房屋平面图、地籍图、石井幸夫为权利人的沪房地闵字(2007)第013590号房地产权证等申请材料。同年6月15日，原不动产登记局作出被诉登记行为，核准涉案房屋登记在李莉、王思平名下。被诉登记行为事实清楚、程序合法。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，当事人应当先行解决民事争议。本案被诉登记行为的基础系第三人石井幸夫与第三人李莉、王思平之间的房屋买卖民事法律关系。在第三人之间形成的房屋买卖法律关系尚未被依法确认无效或撤销的前提下，原告无权迳行主张撤销被诉登记行为，应当先行解决民事争议。且本案中，第三人李莉、王思平系善意取得涉案房屋。故请求法院判决驳回原告诉讼请求。

被告市登记局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.不动产登记申请书，证明第三人石井幸夫与第三人李莉、王思平共同申请办理涉案房屋的存量房地产买卖转移登记；2.房地产登记申请书及委托书，证明2017年5月27日，第三人李莉、王思平作为抵押人，申请办理涉案房屋的抵押登记，将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司上海松江支行(以下简称农业银行松江支行)、上海市公积金管理中心(以下简称公积金中心)，在办理抵押登记手续时，王思平兼为农业银行松江支行、公积金中心的受托人；3.闵行区不动产登记收件收据，证明不动产登记机构于2017年6月14日受理了石井幸夫、李莉、王思平的存量房地产买卖登记申请；4.房地产买卖合同，证明第三人石井幸夫、李莉、王思平于2017年5月19日网签了房地产买卖合同，约定涉案房屋转让价款人民币310万元(以下币种同)；5.个人购房担保借款合同及住房公积金个人住房抵押借款合同，证明第三人李莉、王思平为购买涉案房屋，向农业银行松江支行贷款100万元，向公积金中心贷款100万元；6.契税已申报办理证明、个人住房房产税认定通知书、个人所得税申报信息查验申请表、个人所得税纳税清单、购房人家庭成员及名下住房情况申报表及查询结果记录等，证明第三人李莉、王思平已缴纳相关税费，符合购房条件；7.身份证、户口簿、护照、结婚证，证明第三人的身份事项、婚姻关系；8.房屋平面图、宗地图，证明涉案房屋的平面及地籍情况；9.沪房地闵字(2007)第013590号房地产权证，证明涉案房屋原权利人登记为第三人石井幸夫；10.涉案房屋状况及产权人信息，证明原不动产登记局2017年6月15日作出被诉登记行为，核准涉案房屋登记在第三人李莉、王思平名下；11.房地产抵押状况信息，证明原不动产登记局作出被诉登记行为当日，还核准了涉案房屋的抵押登记，抵押权人为农业银行松江支行、公积金中心，债权数额合计200万元，备注注明，商业贷款100万元，公积金贷款100万元；12.不动产登记信息(权利状态：历史)，证明原告为权利人的沪房闵字第华01084号房屋登记信息已经被分类至历史档案；13.《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号，自2015年3月1日起施行)》第七条第一款、《中共上海市委办公厅上海市人民政府办公厅印发〈上海市规划和自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》(沪委办发﹝2019﹞29号)及《关于启用上海市自然资源确权登记局印章的通知》(沪自然资源登﹝2019﹞4号)，证明原不动产登记局具有作出被诉登记行为的法定职权，现已更名为上海市自然资源确权登记局，上海市自然资源确权登记局印章于2019年3月5日正式启用；14.《上海市不动产登记技术规定》4.2.30，证明原不动产登记局作出被诉登记行为符合法定的程序；15.《上海市不动产登记技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记)，证明原不动产登记局作出被诉登记行为适用法律正确。

第三人石井幸夫述称，李莉、王思平善意取得涉案房屋，石井幸夫出售涉案房屋也不存在恶意。本案被诉登记行为事实认定清楚，程序合法。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

第三人李莉、王思平述称，其系通过房屋中介获知涉案房屋出售信息。在购买时，经查询，涉案房屋登记的权利人为石井幸夫，房屋登记具有公示效力，其信赖不动产登记的公示效力，故向石井幸夫购买涉案房屋。第三人之间的房地产买卖合法合规，经过了网签合同、办理抵押贷款、资金监管、登记等一系列手续，且李莉、王思平已实际入住涉案房屋。即使石井幸夫的产证已经被法院确认违法，李莉、王思平作为善意第三人，也应当根据善意取得制度取得涉案房屋。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

审理中，第三人李莉、王思平提供了存量房交易资金监管协议、付款通知单等证据，证明涉案房屋首付款支付情况。同时还提供了两份不动产登记簿信息，证明为了交易安全，李莉、王思平在购买涉案房屋前对涉案房屋的产权情况进行了查询，均显示权利人为石井幸夫。

经质证，对原告提供的日本国户籍信息，被告表示对该证据的真实性无法确认，对原告提供的其余证据，被告对真实性不持异议，但认为上述证据不能证明被诉登记行为违法。第三人李莉、王思平对原告证据1-2的真实性表示无法判断，对原告证据3-5的真实性不持异议，但认为李莉、王思平系合法取得房屋。第三人石井幸夫对原告提供的证据不持异议，但认为石井幸夫是涉案房屋的实际产权人，被诉登记行为合法。

对被告提供的证据及依据，原告对真实性不持异议，但认为被告在明知涉案房屋存在原告产证的情形下，仍然核准涉案房屋转移登记给李莉、王思平，事实认定错误，未尽审核义务，且2014年原告在登记机构查询及信访时，还是可以查询到自己持有的房屋所有权证，故原告手中的产证不应该在历史档案中。第三人石井幸夫、李莉、王思平对被告提供的证据及依据均不持异议。

对第三人李莉、王思平提供的证据，原告及第三人石井幸夫不持异议，被告对资金监管的情况表示无法确认，对其余证据不持异议。

本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的日本国户籍登记信息与本院(2018)沪03行初102号案件中第三人石井幸夫提供的户籍信息吻合，原告提供的其余证据与被告提供的相关证据也具有一致性，故本院认为原告证据具备真实性与合法性，且与本案具有关联性，故予以认可。对被告提供的证据，其余当事人未对真实性提出异议，本院经审查予以采纳。第三人李莉、王思平提供的证据反映的是其与第三人石井幸夫买卖房屋的情况，第三人石井幸夫不持异议，且上述证据与被告提供的原房地产权证、房地产买卖合同等证据内容一致，本院经审查也予以认可。

根据本院予以采纳的证据、结合当事人在庭审中的一致陈述以及本院(2018)沪03行初101号、102号行政案件的审理及裁判情况，本院经审理查明如下事实：

原告石井邦子原名王蓓，第三人石井幸夫原名马宝玉，两人于1995年1月结婚。2001年10月，王蓓与马宝玉归化，取得日本国国籍，分别更名为石井邦子与石井幸夫。2002年1月，石井邦子与石井幸夫离婚。

1995年5月19日，马宝玉曾向三佳公司出具委托书一份，上载：“三佳负责同志，您好。我叫马宝玉，现住在日本东京。在1994年5月份在上海委托朋友倪某购买航华一村XXX号XXX室三佳公司房屋一套二房一厅，为了今后能更好地协助三佳公司工作，特此通知三佳负责同志，由原代理倪某改为我的爱人王蓓。今后的一切手续由王蓓办理。”1995年5月25日，原告以其原名“王蓓”名义与三佳公司签订《上海市内销房出售合同》。1995年8月15日，原告就涉案房屋取得了编号为沪房闵字第华01084号的房屋所有权证，所有权人登记为王蓓，填发机关为上海市闵行区房产管理局。

2002年6月，案外人倪某与三佳公司签订了署期为1994年4月28日的《房地产买卖合同》，合同约定三佳公司向倪某出售涉案房屋。2002年6月24日，三佳公司、倪某共同向登记机构申办涉案房屋的产权登记手续，原市房地局于同年7月3日核准登记，向倪某颁发了沪房地闵字(2002)第031477号房地产权证，填证单位为上海市闵行区房地产登记处。2002年8月，案外人金某与第三人石井幸夫结婚。同年9月，涉案房屋以房屋买卖名义由倪某转移登记至金某名下，原市房地局向金某核发了沪房地闵字(2002)第045385号房地产权证，填证单位为上海市闵行区房地产登记处。2007年3月16日，原市房资局受理了金某与石井幸夫就涉案房屋提出的配偶之间变更登记申请，于4月4日核准登记，并向石井幸夫颁发了沪房地闵字(2007)第013590号房地产权证，填证单位为上海市闵行区房地产登记处，登记日为2007年3月16日。2007年7月石井幸夫与金某协议离婚。

2014年3月27日，原告发现涉案房屋登记在石井幸夫名下，遂以石井幸夫、倪某、三佳公司为被告向闵行法院提起所有权确认民事诉讼，要求确认石井邦子为涉案房屋的所有权人。该院经审理后，驳回了石井邦子的诉讼请求。石井邦子向一中院提起上诉，一中院将该案发回重审。嗣后，石井邦子撤回所有权确认之诉，并于2015年4月27日向闵行法院提起行政诉讼，要求撤销登记机构向石井幸夫颁发的房地产证书。同年8月，石井邦子撤回该行政诉讼后，以三佳公司、倪某为被告，再次向闵行法院提起民事诉讼，要求确认两者就涉案房屋签订的房地产买卖合同无效。该院经审理，于2017年4月21日作出(2015)闵民五(民)初字第2329号民事判决，确认倪某与三佳公司就涉案房屋签订的房地产买卖合同无效，在该案中，原不动产登记局被列为第三人。之后，倪某、石井幸夫向一中院提起上诉。一中院经审理，于2017年10月10日作出(2017)沪01民终8719号民事判决，驳回上诉，维持原判。在上诉期间，石井幸夫将涉案房屋出售给李莉、王思平，并于2017年6月14日提出不动产转移登记申请，原不动产登记局于次日作出被诉登记行为，将涉案房屋登记在第三人李莉、王思平名下。

2018年6月7日，闵行法院判决确认原市房地局于2002年7月3日对倪某作出的编号XXXXXXXXXX房地产权利登记行为违法。2019年4月15日，本院作出(2018)沪03行初101号行政判决，确认原市房地局于2002年9月16日对金某作出的闵XXXXXXXXXX房地产权利登记行为违法。2019年7月26日，本院作出(2018)沪03行初102号行政判决，确认原市房资局2007年4月4日对第三人石井幸夫作出的闵XXXXXXXXXX号房地产权利登记行为违法。上述判决均已生效。

在闵行法院(2015)闵民五(民)初字第2329号民事案件中，石井幸夫述称，其于2002年回沪办理涉案房屋的产证，并以倪某名义取得房屋产权。在本院(2018)沪03行初101号案件的审理中，倪某自述，其根据石井幸夫的要求，前往房地产登记机构并按照要求签署了与金某之间的房地产买卖合同、房地产登记申请书等文件。

本案诉讼中，被告确认原告持有的房屋所有权证从未被房地产登记机构注销或以其他方式宣布无效，亦从未发生过以原告房屋所有权证为原产权证的变更或转移登记行为。但指出，原告持有的房屋所有权证，于2006年4月29日被分类至历史档案，目前的权利状态是历史，无物权登记的对外公示效力。

本院另查明，第三人李莉、王思平系通过房产中介了解了涉案房屋的出售信息，并通过查询不动产登记信息，确认涉案房屋登记的权利人系第三人石井幸夫。李莉、王思平于2017年5月15日登记结婚，5月18日再次查询涉案房屋的不动产登记信息，5月19日与石井幸夫签订了涉案房屋的房地产买卖合同，房屋交易价格为310万元。其中首付109万元，公积金贷款100万元，商业贷款100万元，尾款1万元。2017年6月14日，第三人石井幸夫、李莉、王思平共同向不动产登记机构提出房屋产权转让登记申请，登记种类为存量房地产买卖。三名第三人提交了不动产登记申请书、房地产登记申请书及委托书、闵行区不动产登记收件收据、房地产买卖合同、个人购房担保借款合同及住房公积金个人住房抵押借款合同、契税已申报办理证明、个人住房房产税认定通知书、个人所得税申报信息查验申请表、个人所得税纳税清单、购房人家庭成员及名下住房情况申报表及查询结果记录、身份证、户口簿、护照、结婚证、房屋平面图、宗地图、石井幸夫为权利人的沪房地闵字(2007)第013590号房地产权证等申请材料。原不动产登记局于6月15日作出被诉登记行为，并于同日核准涉案房屋的抵押登记，抵押权人为农业银行松江支行、公积金中心，债权数额为200万元，商业贷款和公积金贷款各100万元。目前涉案房屋已由李莉、王思平实际居住。

本院还查明，经上海市人民政府同意，自2016年10月8日起，上海市不动产登记局为本市不动产登记机构，各区不动产登记事务中心受不动产登记局委托，办理辖区范围内的不动产登记相关事务。根据《中共上海市委办公厅上海市人民政府办公厅印发〈上海市规划和自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定〉的通知》(沪委办发﹝2019﹞29号)及《关于启用上海市自然资源确权登记局印章的通知》(沪自然资源登﹝2019﹞4号)，上海市不动产登记局更名为上海市自然资源确权登记局，上海市自然资源确权登记局印章于2019年3月5日正式启用。

本院认为，因行政职责整合，2016年10月8日起上海市不动产登记局为本市不动产登记机构，各区(县)不动产登记事务中心受上海市不动产登记局委托，办理辖区范围内不动产登记相关事务。自2019年3月5日起，上海市不动产登记局更名为上海市自然资源确权登记局，故上海市自然资源确权登记局依法应作为本案被告。原不动产登记局根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定，具有作出被诉登记行为的法定职权。原市不动产登记局受理三名第三人的不动产转让登记申请后，经审核，于法定期限内作出被诉登记行为，行政程序并无违法之处。原不动产登记局根据《上海市不动产登记技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记)之规定，对申请人提交的转移登记材料进行审核，适用法律并无不当。

本案的争议焦点在于：一、原不动产登记局作出被诉登记行为所认定的事实是否错误；二、本案原告是否应当先行解决民事争议；三、被诉登记行为构成违法的，本院应当判决撤销还是判决确认违法。

关于争议焦点一，原告认为，被告作出被诉登记行为所认定的事实错误。原告已于1995年持有涉案房屋的房屋所有权证，但房屋登记机构无视上述事实，就涉案房屋再次向案外人倪某颁发房地产权证，之后又核准倪某将涉案房屋转移登记至金某名下，还核准金某将涉案房屋变更登记至石井幸夫名下。目前，以倪某、金某、石井幸夫为权利人的房屋登记行为均已经被法院生效判决确认违法，故原不动产登记局认定涉案房屋原权利人为石井幸夫的事实错误，将权利人由石井幸夫变更为李莉、王思平的被诉登记行为，缺乏证据。被告认为，原不动产登记局办理被诉登记行为时，以石井幸夫为权利人的不动产登记行为尚未被法院判决确认违法，故被诉登记行为认定事实正确，证据确凿。第三人石井幸夫认为，石井幸夫实际出资购买涉案房屋，石井幸夫才是涉案房屋的实际产权人。为了减少外籍人士办理不动产登记的手续，涉案房屋暂时登记在倪某名下，再转移登记至金某名下，然后变更登记至石井幸夫名下。原市房资局将权利人登记为石井幸夫的登记行为正确，石井幸夫出售房屋后，原不动产登记局作出被诉登记行为所认定的事实亦正确。第三人李莉、王思平认为，其购买涉案房屋时，涉案房屋对外登记公示的权利人是石井幸夫，故被诉登记行为认定的事实正确。

本院认为，根据《不动产登记技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记)的相关规定，因存量房地产买卖申请转移登记的，买卖合同双方当事人应当向登记中心提交下列文件：不动产登记申请书、身份证明、不动产权证书、房地产买卖合同、地籍图、房屋平面图、契税完税证明等材料。因此，不动产登记机构作出被诉登记行为，需依据一系列事实，包括房屋买卖事实、身份事项、原不动产权证书等。其中原不动产权证书是不动产登记机构作出被诉登记行为所要依据的最基本事实。本案中，三名第三人提出存量房地产买卖的转移登记申请时，提交了以石井幸夫为权利人的房地产权证，但我院(2018)沪03行初102号判决已确认原市房资局对石井幸夫作出的房地产权利登记行为违法。故原不动产登记局据以办理本案被诉登记行为的申请材料中的原房地产权证书不具有合法性，原不动产登记局根据不合法的房地产权证将石井幸夫认定为涉案房屋的权利人，并将涉案房屋转移登记至第三人李莉、王思平名下，认定事实错误、证据不足。

另需指出，2017年6月14日，三名第三人提出本案被诉登记申请时，涉案房屋同时存在原告名下的沪房闵字第华01084号房屋所有权证及第三人石井幸夫名下的沪房地闵字(2007)第013590号房地产权证。在“一房两证”情形下，原不动产登记局认定涉案房屋属石井幸夫所有，核准将涉案房屋变更登记至李莉、王思平名下，证据亦不足。

关于争议焦点二，原告认为，其并非以第三人之间的房地产买卖合同无效为由提起行政诉讼，其系以石井幸夫名下的产证违法为由提起本案行政诉讼，故在本案中无需依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定先行解决民事争议。被告认为，本案被诉登记行为的基础民事法律关系是第三人之间的房地产买卖合同，原告应当先行解决该民事争议。第三人石井幸夫认为，原告应当先行解决民事争议。第三人李莉、王思平认为，其与石井幸夫之间的房地产买卖合同合法有效，不存在民事争议。

本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”据此，如本案原告以第三人之间的房地产买卖合同无效为由提起本案行政诉讼的，原告应当先行就涉案房地产买卖合同是否无效问题提起民事诉讼。但本案中，原告要求撤销被诉登记行为，其主张的事实依据是石井幸夫名下的房地产权证书违法，并非本案所涉房地产买卖合同无效。故原告在本案中无需依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定先行解决民事争议。

关于争议焦点三，原告认为，其早在1995年8月就已合法持有涉案房屋的所有权证，涉案房屋不能“一房两证”，故李莉、王思平就涉案房屋取得的不动产权证应当由法院判决撤销。被告认为，原告手中虽然还持有1995年8月由原市房地局颁发的沪房闵字第华01084号房屋所有权证，但该产证已无物权登记的对外公示效力。在不动产登记信息系统里，原告持有的产证的权利状态为：历史。如法院认为被诉登记行为违法的，被诉登记行为不应撤销，而应被确认违法。第三人石井幸夫认为，被诉登记行为合法，不应当予以撤销也不应当确认违法。第三人李莉、王思平认为，虽然石井幸夫名下的产证已经被法院确认违法，但李莉、王思平购买涉案房屋时并不知情该产证是违法的，且李莉、王思平系以正常市场价格购买涉案房屋，涉案房屋也已经登记在自己名下，构成善意取得，故被诉登记行为不应当被撤销，也不应当被确认违法。

本院认为，原不动产登记局作出被诉登记行为，事实认定错误，证据不足，故不具有合法性。但是，被诉登记行为违法并不意味着该登记行为必须被撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》及其司法解释明确规定了情况判决为行政诉讼裁判方式之一，即仅对被诉行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。关于情况判决的适用，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第(一)项之规定，在被诉行政行为违法、但撤销会给国家利益或社会公共利益造成重大损害的情况下，人民法院应当判决确认违法，而不撤销行政行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该司法解释明确规定，人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，并确立了房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记的裁判规则。本案中，原告要求撤销被诉登记行为，而第三人李莉、王思平提出了善意取得的抗辩。

《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的、不动产以合理价格转让、依照法律规定应当登记的已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。因此，人民法院在行政诉讼中对善意取得进行认定时，应当根据《物权法》第一百零六条之规定审理善意取得是否成立。

构成善意取得的前提条件是处分人系无处分权人。本案中，闵行法院判决认定石井幸夫与三佳公司在明知原告已取得涉案房屋产权的情况下，再次以“倪某”名义与三佳公司签订房地产买卖合同的形式，就涉案房屋办理了“倪某”名下的房地产权证，双方之间的行为已构成恶意串通。故闵行法院判决确认倪某与三佳公司签订的房地产买卖合同无效。石井幸夫在对该判决提出上诉的同时，又将处于争议中的涉案房屋出售给李莉、王思平。目前，以倪某、金某、石井幸夫为权利人的房屋登记行为均已经被法院判决确认违法，且已生效。综合以上情形，石井幸夫将涉案房屋出售给李莉、王思平并申请房屋产权转移登记，构成无权处分。

当然，善意取得是否成立，还应当符合《物权法》第一百零六条规定的三个要件，即受让人受让该不动产时是善意的、支付了合理的对价以及受让的不动产依法已经登记。关于李莉、王思平受让涉案房屋是否善意的问题。从本案查明的事实看，李莉、王思平对涉案房屋存在的民事争议及行政争议并不知情，李莉、王思平系通过房屋中介机构获知涉案房屋出售的信息，经查询不动产登记信息，确认涉案房屋登记的权利人为石井幸夫，基于对不动产登记信息的合理信赖，李莉、王思平有理由相信石井幸夫有权出售涉案房屋。且原告也未提供相反证据证明李莉、王思平受让涉案房屋时是恶意的。故在本案中，应当推定李莉、王思平在受让涉案房屋时是善意的。关于李莉、王思平是否支付了合理对价的问题。从本案查明的事实来看，李莉、王思平与石井幸夫签订房地产买卖合同，约定的价格与实际支付价格一致，并根据该价格支付了相关的税款及费用，原告并没有证据证明该买卖价格偏离正常市场交易价格，故本案中应当认定李莉、王思平受让涉案房屋支付了合理对价。在签订买卖合同与抵押借款合同之后，第三人李莉、王思平与石井幸夫已共同至登记机构办理完成被诉登记及抵押登记，并实际入住涉案房屋。综上，李莉、王思平受让涉案房屋时是善意的，其系以合理对价受让涉案房屋且已完成涉案房屋的转移登记，故本案第三人李莉、王思平符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件，应认定其善意取得涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，被诉登记行为因事实认定错误，本应予以撤销，但涉案房屋已为第三人李莉、王思平善意取得，故本案应判决确认被诉登记行为违法，但保留被诉登记行为的法律效力。

需要指出，本院对被诉登记行为不予撤销，仅判决确认被诉登记行为违法，意味着原告不再享有对涉案房屋的所有权。对此损害，原告可以向石井幸夫、三佳公司等主体主张民事赔偿，也有权向登记机构主张行政赔偿。另需指出，本案中，三名第三人提出本案被诉登记申请时，闵行法院已经认定石井幸夫与三佳公司构成恶意串通，判决确认三佳公司与倪某之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，石井幸夫向一中院提起上诉后，将涉案房屋出售给不知情的李莉与王思平，原不动产登记局作为该民事案件的当事人之一，在原告持有的房屋所有权证并未被登记机构注销，涉案房屋处于民事诉讼之中的情况下，应当知道倪某作为涉案房屋购买人的合同已经被一审法院判决无效故进而可能影响倪某为权利人的房地产登记行为的合法性，且应当预见石井幸夫存在恶意转移涉案房屋产权的可能性，但仍然在第三人申请之日的次日即核准石井幸夫将涉案房屋转移登记至李莉、王思平名下。显然，原不动产登记局作出的被诉登记行为存在过错，未对第三人石井幸夫与李莉、王思平的房屋转移登记申请尽到合理审慎审查之职责。原不动产登记局现已更名为市登记局，即本案被告，故原告有权向被告主张相应的赔偿责任。如原告有证据证明被告工作人员与石井幸夫恶意串通违法登记的，还有权要求被告与石井幸夫承担连带赔偿责任。还需指出，原告不再享有对涉案房屋的所有权，不仅与本案被诉登记行为相关，还与原市房地局就涉案房屋对倪某、金某作出的登记行为、原市房资局就涉案房屋对石井幸夫作出的登记行为相关，故原告主张行政赔偿，可以向被告以及原市房地局、原市房资局的权利义务继受主体提出。

综上，被诉登记行为因认定事实错误，主要证据不足，构成违法，本应予以撤销，但涉案房屋已为第三人李莉、王思平善意取得，为保护交易安全，维护社会公共利益，被诉登记行为应当被判决确认违法，不予撤销，但保留被诉登记行为的法律效力。据此，依照《物权法》第一百零六条以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：

确认原上海市不动产登记局2017年6月15日对第三人李莉、王思平作出的沪(2017)闵字不动产权第028739号不动产权利登记行为违法。

案件受理费人民币50元，由被告上海市自然资源确权登记局负担。

如不服本判决，原告石井邦子、第三人石井幸夫可在本判决书送达之日起三十日内，被告上海市自然资源确权登记局及第三人李莉、王思平可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审　判　长　　丁晓华

审　判　员　　沈莉萍

人民陪审员　　杨智勇

二〇二〇年一月十四日

书　记　员　　杨　勖

评析

本案的审理及判决，充分闸明了房屋转移登记行政案件中先行解决民事争议制度的例外以及第三人善意取得阻却撤销裁判规则之适用，对同类案件的审理具有较好的示范和指导意义

一、先行解决民事争议的一般规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条明确:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”该规定确立了审理房屋登记案件中先行解决民事争议制度。根据该规定，在审理房屋登记案件时，法院一般应当告知当事人先行解决民事争议。先行解决民事争议的适用条件如下:

1.不动产登记行为基于某种民事法律关系而产生。房屋登记机构办理各类房屋登记需基于当事人不同的申请类型，如买卖、共有、赠与、抵押、婚姻继承等民事法律关系，这些民事行为构成登记行为认定事实的基础。2.基础民事法律关系可能存在无效或应当被撤销等情形。如在房屋买卖合同关系中，出售方可能是无权处分人;法定继承中，可能遗漏了其他继承人;遗嘱继承中，可能存在虚假的公证遗嘱等。3.当事人对不动产登记行为提起行政诉讼系以基础民事法律关系无效或应当撤销作为理由。当事人要求法院对不动产登记行为的合法性作出否定性评价，需要以产生该不动产登记行为的基础民事法律关系违法、无效或应当撤销为诉请的主要依据

先行解决民事争议制度的设立， 一方面，是为了防止审判权的僭越，避免行政审判法官直接对民事争议作出裁判，混淆行政审判与民事审判的分工。另一方面，当处于源头上的民事争议先行解决后，行政争议自然也将迎刃而解，这有助于实质解决行政争议。

二、先行解决民事争议制度的例外情形

先行解决民事争议制度是审理不动产转移登记案件的常规思路。本案中。被诉登记行为的基础民事法律关系是第三人石井幸某与李某、王某之间的房屋买卖合同关系。在一般情形下，如果原告石井邦某系以上述第三人之间的房屋买卖合同无效为由要求撤销被诉登记行为的，法院一般会告知原告先行就该买卖合同争议提起民事诉讼。但值得注意的是，本案中，原告要求撤销被诉登记行为的理由是石井幸某就系争房屋取得的产证违法，即原告并非基于房屋买卖合同关系无效提起行政诉讼。因此，本案并不满足先行解决民事争议的适用条件，构成了先行解决民事争议制度的例外。

当然，为了维护交易安全，对先行解决民事争议制度的例外情形应当从严把握。法院认定本案构成先行解决民事争议制度的例外，考虑的具体因素包括:1.当事人要求撤销被诉登记行为的理由与基础民事关系无关。本案中，原告并非以第三人之间的房屋买卖合同无效作为提起撤销之诉的理由，而是以第三人石井幸某名下的产权证本身违法、登记机构认定事实错误为由，诉请法院撤销本案的被诉登记行为。2.前手产权证违法的事实已经由生效裁判文书予以确认。本案原告要求撤销被诉登记行为，其依据的主要事实是转让人石井幸某名下的产权证违法，且该产权证违法的事实已经由法院生效行政判决确认。如果当事人只是声称转让人石井幸某无权出售系争房屋、其名下的产权证违法，却未有生效裁判文书予以确认或相关证据予以佐证，那么法院仍应告知当事人先行提起民事诉讼或相关行政诉讼。3.前手产权证系被诉登记行为重要的事实依据。根据《不动产登记技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记)的相关规定，房屋登记机构作出被诉登记行为，需依据一系列申请材料，其中原不动产权证书是不动产登记机构作出被诉登记行为所要依据的最基本事实证据，是登记机构认定转让人具有合法权利的重要凭证。现法院生效判决已确认转让人石井幸某就系争房屋持有的产权证违法，故被诉转移登记行为失去了最基本的前提条件和事实依据。

综上，不动产登记行为的作出，通常是基于申请人之间民事法律关系的建立、变更或消灭。这些民事法律关系，构成了不动产登记行为的审查基础。如果当事人对不动产登记行为持有异议，理山是基础民事法律关系无效或应当被撤销的，当事人应当先行解决民事争议。如当事人以原房地产权证违法为由提起行政诉讼，并有法院生效裁判文书等直接证据予以佐证的，则当事人无须对民事法律行为先行提起民事诉讼

三、第三人善意取得阻却撤销裁判规则的适用

原不动产登记局作出被诉登记行为，事实认定错误，证据不足，故不具有合法性。但是，对被诉登记行为的合法性作出否定性评价，并不意味着必然要作出撤销判决。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定)第十一条第三款之规定，确立了房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记的裁判规则。故在买受人构成善意取得的情形下，法院需考虑情况判决的适用。

(一)对“善意取得”的判断

根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，法院审理房屋登记案件，可以根据《物权法》等民事实体法律规范判断当事人是否属于善意取得

我国《物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

根据《物权法》的上述规定，善意取得需符合如下构成要件;

1.主体上，转让人须为无权处分人。本案中，倪某、金某、石井幸某就系争房屋取得的产权证书相继被法院判决确认违法，故客观上石井幸某不是系争房屋合法的产权人。从主观上看，石井幸某也明知原告早在1995年就取得了系争房屋的所有权证，法院已判决确认三佳公司与倪某之间的房屋买卖合同无效。在此情形下，第三人石井幸某仍将系争房屋出售给第三人李某、王某并申请房屋产权转移登记，构成无权处分。

2.主观上，受让人受让时是善意的。善意的受让人在受让不动产或者动产时不知道、也不可能知道处分权人系无处分权，且受让人往往为了交易安全和交易顺利进行，会尽力查询该不动产或动产信息，并努力协助转让人办理各项事务。当然，即便受让人事后得知转让人无权处分，也不能阻却其善意取得的效力。本案中，李某、王某系通过房产中介获悉系争房屋出售信息且李某、王某为了自身交易安全，多次查询系争房屋的不动产登记信息，确认系争房屋登记的权利人为石井幸某。基于对不动产登记信息的公示效力的合理信赖、李某、王某与石井幸某签署房屋买卖合同并办理房产过户登记且原告也未提供相反证据证明李某、王某受让系争房屋时是恶意的。故在本案中，应当推定李某、王某在受让系争房屋时是善意的。

3.客观上，以合理的价格转让。所谓合理的价格，即该不动产或者动产的价值在进行转让、交易等行为时符合当时的市场价值。且受让人可以提供相应的支付凭证。从本案查明的事实来看，李某、王某与石井幸某签订房地产买卖合同，约定的价格与实际支付价格一致，并根据该价格支付了相关的税款及费用，原告并没有证据证明该买卖价格偏离正常市场交易价格，故本案中应当认定李某、王某受让系争房屋支付了合理对价。

4.效力上，转让的不动产或者动产依照法律规定已经予以登记，不需要登记的已经交付给受让人。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第二十三条2规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，在签订买卖合同与抵押借款合同之后，第三人李某、王某与石井幸某已共同至房屋登记机构办理完成被诉登记及抵押登记，并已实际入住系争房屋至今。

综上，石井幸某构成无处分权人，但李某、王某受让系争房屋系善意。且已支付合理价格取得系争房屋，并已完成系争房屋的登记公示。故本案第三人李某、王某符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得要件。

(二)第三人善意取得情形下情况判决的适用

被诉登记行为违法并不意味着该登记行为必须被撤销，我国《行政诉讼法》及相关司法解释明确规定了情况判决为行政诉讼裁判方式之一。即仅对被诉行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。《行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，在被诉行政行为依法应当撤销、但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的情形下，法院应判决确认违法，但不撤销行政行为。该规定强调了当私人利益与国家利益。社会公共利益发生冲突时，应当优先考虑利益的国家性，公共性，普遍性整体性，不随意撤销违法的行政行为。情况判决的规定，凸显了促进社会稳定发展、市场交易安全等立法目的。

情况判决的适用，除了涉及国家利益、社会公共利益以外，还涉及保护善意第三人的情形。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该司法解释进一步拓展了情况判决的适用范围，将公共利益和第三人善意取得均作为可以阻却撤销登记的裁判理由。

本案中，原告要求撤销被诉登记行为，而第三人李某、王某提出了善意取得的抗辩。根据《物权法》对善意取得制度的要件规定，结合审理查明的事实，法院认定李某、王某构成善意第三人。故法院适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，作出情况判决。即判决确认被诉登记行为违法，但不撤销登记行为，保留被诉登记行为的法律效力。该情况判决的作出，维护了市场交易安全，对善意第三人依法进行了保护。

当然，为了平衡原告和善意第三人的利益，维护原告的合法权益，本案也在判决中指出，房屋登记机构在被诉转移登记及前述对倪某、金某、石井幸某作出房地产登记行为时，未尽合理审核义务，对一系列违法登记行为的发生存在主观过错，这为原告后续寻求相关行政赔偿提供了依据。同时法院也释明，原告可以向第三人石井幸某主张民事赔偿。

(作者单位:上海市第三中级人民法院)

来源：《行政执法与行政审判》 第84期